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房地产市场到了喊“活下去”的时候吗?

时间:2018-10-04 01:45来源: 作者:admin 点击: 34 次
房地产市场到了喊“活下去”的时候吗? 2018-10-0309:26来源:格隆汇开发/房地产/万科 原标题:房地产市场到了喊“活下去”的时候吗?作者:秦朔万科为什么喊“活下去”?一股悲观气氛在房地产市场升起。近日,地产巨头万科掌门人郁亮在万科南方区域9月月度例会上讲话称,房地产行业的转折点已经

房地产市场到了喊“活下去”的时候吗?

2018-10-03 09:26来源:格隆汇开发/房地产/万科

原标题:房地产市场到了喊“活下去”的时候吗?

作者:秦朔

万科为什么喊“活下去”?

一股悲观气氛在房地产市场升起。

近日,地产巨头万科掌门人郁亮在万科南方区域9月月度例会上讲话称,房地产行业的转折点已经到来,在社会迎来全方位转折的背景下,所有行业无一幸免。

郁亮认为,应对转折点和不确定情况的最好方法就是“收敛”和“聚焦”。在此关键节点上,万科把“活下去”作为基本要求,也是最终目标,回款目标的达成因此变得非常重要。在郁亮看来,即使是大如万科,目前仍不乐观,“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

虽然已经进入第四季度,但万科6300亿回款目标仍有超过半数尚未完成。根据易居克而瑞研究院的数据,截至2018年9月底,万科的销售金额为4323.2亿元,权益金额为3026.2亿元,按照目前的销售情况来看,万科年末还会有1000亿的长期库存,因此要完成6300亿的回款目标,难度确实不小。

联系最近市场上对“金九银十”的悲观情绪,郁亮的话可能代表着绝大多数地产开发商的心声。经济下行时,现金为王,如果回款任务无法完成,即意味着要时刻为补充弹药担心,一旦融资渠道收紧,“活下去”确实是个问题。

万科在地产企业中,属于理性的“悲观主义者”。早在2012年,万科就预测房地产行业将由高速增长走向衰退期,进入白银时代,迎来转折点。2014年,郁亮更是在人民日报发表署名文章《我国楼市进入白银时代》,他认为“房地产行业已经度过了最黄金的岁月,但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过,过去‘胆大为王’,人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了……行业集中度有望提升,将更注重普通住宅和商业地产,一线城市的优势更明显”。

当然也有不同的意见。从2014年底开始,棚改货币化安置的效果逐渐明显,在国家库存去化的政策指导下,中国房地产市场又迎来了一波长达五十多个月的上涨行情,很多人开始乐观起来,比如融创中国董事长孙宏斌,他就对所谓的“白银时代”的判断不屑一顾,在2017年11月5日孙宏斌出席武大校友企业家联谊会长三角峰会主办的某论坛时,他说,“万科提出房地产是白银时代,我说这太扯了。为什么呢,当时我说我要做利润100亿的时候,他们都说我疯了,现在随便一个公司的利润都超过100亿了,今年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代,这不扯嘛。”

孙宏斌有狂妄的资本,2014年融创中国的年销售额才658亿元,刚进入前十;而到2017年它的年销售额就到了3620亿元,已经是仅次于“碧万恒”的第四位。融创用三年时间证明自己仍处于“黄金时代”。

只是,从房地产投资开发来看,行业的确走向衰退。相比于1999年至2014年间房地产行业超过20%的年均增速,到2015年全国房地产开发投资增速降至2000年有数据记录以来最低点,仅为1%。2016年和2017年尽管全国房价普涨,但地产开发投资增速也只有6.9%和7%。郁亮说“白银时代”到来,没有错。孙宏斌带领着融创正在经历一个“钻石时代”,但中小房企已经活得很辛苦了。

行业越来越集中,巨头大碗吃肉打着饱嗝,虾米连汤都难以喝饱了!

预售制度将取消?

在2012年的研究报告中,万科就提出中国的房地产调控千万不要走向“??买房凭票,卖房限制”的韩国模式,但是今天中国房地产行业调控政策已经超出了韩国模式的范畴,不管是开发商还是购房者都战战兢兢,开发商担心卖不出房,购房者则担心买房成了房东,最后砸自己手上了。

这种悲观情绪在最近的一次政策“乌龙”上体现得淋漓尽致。

9月21日,一条广东省地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》引发了关于取消商品房预售制度的猜测,尽管事后住建部辟谣说广东省误解了文件意思,但很多人却从中嗅到了一丝的气味。

商品房预售制度、土拍制度、公摊制度是房地产“香港模式”的三大支柱,引入内地以来实施超过了25年,前段时间新华社等央媒带头猛批公摊制度,土拍制度则一直是过街老鼠,现在轮到了商品房预售制度吗?

商品房预售制度问题大不大?很大!对购房者来说,房子还在建,就全款或按揭买下了房子,后续房子会不会烂尾、长期拖延甚至出现严重的质量问题?某种程度上说,只要中国商品房制度还存在一天,“交房即维权”和“十盘九维权”就将长期存在。

既然这是一项对消费者来说十恶不赦的制度,为什么不取消呢?因为它对开发商有利。正是有了预售制度的存在,碧桂园“拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”的高周转才能成为现实,一旦取消预售,即意味着开发商必须等到房屋完工验收后才能开盘,而从开工到完工,一般来说至少需要一年的时间,高层住宅甚至需要2年左右,再加上前期工程准备,手续办理时间,开发商从拿地到回款,很可能将拖延到2年到3年以上。

一个楼盘要两三年才能资金回正,你让碧桂园、万科、恒大这些建立在高周转基础上的巨头们怎么玩?高周转一旦不灵,房企的债务问题就会显现出来,以前的债务都是被漂亮的业绩遮掩了的。我甚至可以大胆预测,一旦真的取消商品房预售,超过90%的房企将迎来寒冬,市场上留下来的要么是巨无霸,要么是资源深厚的央企,房地产行业或将进入寡头时代。

如果再将郁亮关于房企现在的重点是“活下去”的话与取消预售制联系起来,也就能理解为什么市场上弥漫着悲观气息了。

楼市还没出问题,别慌!

但预售制度不会取消,中国房地产行业也不会进入寡头时代。原因很简单,还不是时候。

首先土地财政还需要继续,既然土拍制度还要继续,预售制度就没有取消的理由。如果取消预售,房企都死了,谁来买地?一旦房企土拍市场只有几家寡头轮流摘牌,土地的溢价、地王都将大打折扣,而这不是卖地的初衷。

这里有必须聊一聊土地财政。今天中国舆论对土地财政几乎是负面评价,认为是助推高房价的主要帮凶,但以土地出售获得收入具有阶段性和一定的必然性。

以美国为例,美国从1776年建国至1862年的近百年时间里,土地财政都是其政府财政的主要收入。期间,美国的“土地财政”收入主要是以国有土地出售收入为主(土地财政第一阶段)。土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。直到1862-1900年,才逐步转变为财产税(征收对象主要包括以房地产为主的不动产和其它少部分动产);20世纪40年代中期之后,开始真正形成以财产税为主的地方财税体制,土地财政依赖趋于弱化……

土地财政需要注意的,一方面是抑制政府为了获取收入极力推高土地出让金;另一方面是要保证通过土地获取的财政收入,绝大部分都用于基础设施及保障性住房等的公共支出。但无论如何,在没有替代性收入前,政府的土拍就不会停止。

预售不可能很快取消的第二个原因是人民无法承受房价的剧烈波动。今天的房地产调控,中心思想只有一个,那就是稳定房价,避免出现房价大起大落。而一旦取消预售,很大可能性是市场供给大幅下降,库存减少,楼市进入卖方市场,房价是涨还是跌呢?

总体来看,从中央到地方,稳经济、稳增长、稳房价仍是主基调,任何引起经济大起大落的政策都不会仓促推出。万科的“悲观前行”没有错,人无远虑必有近忧,但也别忘了,“白银时代”并不意味着绝对值减少,而只是增速放缓而已,楼市并没有太大的问题,千万别慌!返回搜狐,查看更多

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